Wynajem krótkoterminowy za granicą – jak działa i jak z niego korzystać z głową?
Wynajem krótkoterminowy to model, który w ostatnich latach zrewolucjonizował świat nieruchomości. Z jednej strony daje właścicielowi elastyczność i znacznie wyższą stopę zwrotu niż tradycyjny najem długoterminowy. Z drugiej – wymaga znajomości lokalnych przepisów, odpowiedniego zarządzania i dobrej logistyki. Gdy w grę wchodzi nieruchomość poza Polską, wszystko się dodatkowo komplikuje. Dlatego coraz więcej inwestorów i właścicieli decyduje się na współpracę z profesjonalistami, takimi jak TEKCE Nieruchomości, którzy przejmują całość obsługi operacyjnej i prawnej.
Ale jak dokładnie działa wynajem krótkoterminowy za granicą? Co trzeba wiedzieć przed rozpoczęciem? I gdzie ten model sprawdza się najlepiej?
Czym różni się wynajem krótkoterminowy od klasycznego?
Najem krótkoterminowy to forma udostępnienia mieszkania turystom, gościom biznesowym czy cyfrowym nomadom – zazwyczaj na okres od jednej do kilku nocy, maksymalnie kilku tygodni. W tym modelu właściciel zarabia nie na stałym czynszu, lecz na noclegach, które wyceniane są dynamicznie – w zależności od sezonu, lokalizacji, wydarzeń w okolicy czy jakości wyposażenia.
Podstawowe cechy najmu krótkoterminowego:
-
rezerwacje przez platformy typu Airbnb, Booking.com, Vrbo,
-
pełne wyposażenie mieszkania – kuchnia, łazienka, pościel, internet,
-
konieczność regularnego sprzątania i kontaktu z gośćmi,
-
opodatkowanie jako działalność turystyczna (w większości krajów),
-
obowiązek rejestracji działalności lub uzyskania licencji (w zależności od lokalnych przepisów).
Dobrze zorganizowany najem krótkoterminowy może przynieść zysk wyższy nawet o 100–150% względem tradycyjnego wynajmu na czas określony.
Lokalizacja ma znaczenie – gdzie wynajem działa najlepiej?
Nie każda nieruchomość za granicą nadaje się do wynajmu turystycznego. Kluczem jest lokalizacja – nie tylko atrakcyjna turystycznie, ale też łatwo dostępna i legalnie otwarta na najem krótkoterminowy.
Najbardziej dochodowe lokalizacje:
| Lokalizacja | Obłożenie średnie | Przeciętna cena za noc | Uwagi |
|---|---|---|---|
| Lizbona, Portugalia | 75–85% | 90–130 EUR | obowiązkowa rejestracja Alojamento Local |
| Dubaj, ZEA | 80–90% | 100–200 EUR | licencja DTCM, całoroczny sezon |
| Barcelona, Hiszpania | 70–80% | 95–140 EUR | ograniczona liczba licencji |
| Antalya, Turcja | 65–75% | 60–100 EUR | szybki rozwój rynku, niskie koszty |
| Stambuł, Turcja | 60–75% | 70–110 EUR | duże zróżnicowanie dzielnic |
W wielu z tych miejsc TEKCE Nieruchomości zapewnia kompleksową obsługę – od zakupu, przez wykończenie, aż po pełne zarządzanie najmem. To rozwiązanie idealne dla właścicieli, którzy nie mogą lub nie chcą na bieżąco zajmować się mieszkaniem z innego kraju.
Kwestie prawne – licencje, zgłoszenia, podatki
Największym błędem początkujących inwestorów jest założenie, że najem krótkoterminowy działa wszędzie tak samo jak w Polsce. Tymczasem przepisy mogą się diametralnie różnić.
Wybrane przepisy obowiązujące w popularnych krajach:
-
Portugalia: wymagany numer NIF, rejestracja jako Alojamento Local, zgłoszenie do urzędu miasta.
-
Hiszpania: w wielu regionach wymagana licencja turystyczna (np. VT w Andaluzji), limitowana liczba pozwoleń.
-
Turcja: rosnące wymagania administracyjne, ale wciąż prostsze niż w UE.
-
Dubaj: pełna legalność najmu pod warunkiem uzyskania licencji DTCM i prowadzenia działalności zgodnie z przepisami turystycznymi.
Dobrą praktyką jest współpraca z firmą, która zna lokalne uwarunkowania – jak np. TEKCE Nieruchomości – co pozwala uniknąć kar finansowych lub zamknięcia działalności.
Zarządzanie nieruchomością – kto się tym zajmie?
Wynajem krótkoterminowy za granicą to coś więcej niż wystawienie ogłoszenia. Potrzebna jest obsługa gości, pranie, sprzątanie, kontakt telefoniczny 24/7 i reagowanie na awarie. Nie mając lokalnej obecności, trudno to zorganizować samodzielnie.
Zakres usług firm zarządzających:
-
tworzenie i optymalizacja ogłoszeń,
-
dynamiczne ustalanie cen (pricing),
-
zarządzanie kalendarzem rezerwacji,
-
check-in/check-out,
-
sprzątanie, wymiana pościeli, serwis techniczny,
-
rozliczenia podatkowe i raporty zysków.
To właśnie tu wkracza rola TEKCE Nieruchomości, która na rynkach takich jak Turcja, Hiszpania, Cypr czy Dubaj oferuje nie tylko sprzedaż i zakup, ale również pełne zarządzanie operacyjne mieszkaniami pod najem turystyczny.
Zyski z najmu – czy to się opłaca?
Wiele zależy od lokalizacji, jakości mieszkania i sezonu. Jednak dobrze prowadzony najem krótkoterminowy jest w stanie przynieść zwrot rzędu 7–12% rocznie – czyli znacząco więcej niż klasyczny najem.
Przykład – apartament w Antalyi:
-
cena zakupu: 120 000 EUR
-
obłożenie: 75% rocznie
-
średnia cena za dobę: 90 EUR
-
przychód roczny: ok. 24 600 EUR
-
koszty operacyjne: ok. 7 000 EUR
-
zysk netto: 17 600 EUR
-
rentowność: ~14,6%
Oczywiście wyniki różnią się zależnie od rynku, ale ten model przy odpowiedniej strategii daje szansę na bardzo dobre wyniki inwestycyjne.
Wynajem krótkoterminowy za granicą nie jest już niszową ciekawostką, lecz sprawdzonym sposobem na uzyskanie stabilnych dochodów z inwestycji. Klucz do sukcesu to lokalna wiedza, legalność działania i sprawne zarządzanie – a wszystko to możesz mieć, współpracując z profesjonalistami. Dobrze dobrana nieruchomość w dobrej lokalizacji, obsługiwana przez zespół z doświadczeniem, jak TEKCE Nieruchomości, to recepta na inwestycję, która nie tylko zarabia, ale też daje satysfakcję i poczucie bezpieczeństwa.
